Guía práctica
IVA en reformas: cuándo puedes aplicar el 10 % y cuándo toca el 21 %
Una reforma para un particular puede ir al 10 % de IVA en lugar del 21 %. Es mucho dinero para tu cliente y mucho riesgo para ti si lo aplicas mal: si Hacienda dice que tocaba el 21 %, la diferencia la pagas tú. Aquí tienes los requisitos, el cálculo del 40 % con números y los casos que más dudas dan.
Los tres requisitos del 10 %
El artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA aplica el tipo reducido a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de edificios destinados a vivienda, cuando se cumplen a la vez:
- El cliente es una persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para sí (uso particular). También puede ser una comunidad de propietarios de un edificio de viviendas.
- La vivienda se terminó (o se rehabilitó por última vez) al menos dos años antes de empezar tus obras.
- Los materiales que aportas no superan el 40 % de la base imponible de la operación. Si no aportas materiales, este requisito se cumple solo.
Cómo se calcula el 40 % de materiales
Lo que se compara es el coste de los materiales que aportas con la base imponible de la obra (el precio sin IVA). La AEAT lo explica con un ejemplo sencillo: obra de 10.000 € con 3.000 € de materiales, 30 %, va al 10 %; con 5.000 € de materiales, 50 %, va al 21 %.
| Obra | Base | Coste de materiales | % | IVA |
|---|---|---|---|---|
| Pintura de un piso de 90 m² | 4.470 € | 870 € | 19,4 % | 10 % |
| Renovación eléctrica de un piso | 4.491 € | 1.290 € | 28,7 % | 10 % |
| Reforma de baño con sanitarios, mampara y termo | 3.790 € | 1.970 € | 52,0 % | 21 % |
| Cambio de 4 ventanas de PVC | 3.200 € | 2.110 € | 65,9 % | 21 % |
¿Qué cuenta como «material»?
Aquí es donde más dudas hay y donde conviene tener el criterio de tu asesor por escrito. Criterio general que suelen seguir las consultas de la Dirección General de Tributos:
- Cuentan los bienes que se incorporan a la obra: azulejo, cemento, tuberías, cable, sanitarios, ventanas…
- No se cuentan como material la mano de obra ni los servicios (el contenedor, un alquiler de maquinaria).
- Los aparatos que se entregan e instalan (una caldera, un termo, un aire acondicionado) tienen reglas propias según las consultas de la DGT: no des por hecho que van al 10 %.
Casos frecuentes
| Situación | IVA | Por qué |
|---|---|---|
| Reforma de baño de un piso de 1990, cliente particular, poco material | 10 % | Cumple los tres requisitos |
| La misma reforma, pero con sanitarios y mampara de gama alta | 21 % | El material pasa del 40 % |
| Piso que el cliente alquila a terceros | 21 % | No es uso particular del destinatario |
| Local comercial u oficina | 21 % | No es vivienda |
| Obra encargada por una SL para la vivienda de su socio | 21 % | El destinatario no es persona física |
| Vivienda terminada hace un año | 21 % | No han pasado dos años |
| Reforma para una comunidad de propietarios (fachada, portal) | 10 % posible | Si el edificio es de viviendas y se cumplen los demás requisitos |
| Subcontrata para otra empresa de reformas | Inversión del sujeto pasivo (si procede) | Ver inversión del sujeto pasivo |
Cómo dejarlo documentado
- Pide al cliente que te confirme por escrito que es persona física, que la vivienda es para su uso y la antigüedad (una frase en el presupuesto aceptado sirve de prueba). No es una fórmula obligatoria por ley, pero te protege.
- Separa en el presupuesto la mano de obra y el material: es lo que te permite demostrar el 40 %.
- Si hay duda, aplica el 21 %: el cliente puede recuperar la diferencia con una rectificativa si luego se aclara, y tú no te juegas la diferencia más recargos.
Lo que hace Dintel
Ya hoy, cada línea del presupuesto lleva su tipo de IVA y su tipo de partida (material, mano de obra, subcontrata, maquinaria…).
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Qué IVA se aplica en una reforma de vivienda?
El 10 % si el cliente es un particular que usa la vivienda, esta tiene más de dos años y el material que aportas no pasa del 40 % de la base. Si falla algo, el 21 %.
¿Cómo se calcula el 40 % de los materiales?
Coste de los materiales que aportas dividido entre la base imponible de la obra (sin IVA). Por ejemplo, 1.200 € de material en una obra de 4.000 € es el 30 %.
¿Puedo poner el 10 % a la mano de obra y el 21 % al material?
No en la misma ejecución de obra: el tipo se aplica a toda la obra según se cumplan o no los requisitos.
¿Y si el cliente compra él los azulejos?
Entonces no son materiales que aportas tú. Tu factura (mano de obra y lo que sí pongas) puede ir al 10 % si se cumplen los demás requisitos.
¿Una reforma de un piso de alquiler va al 10 %?
Por regla general no: el destinatario no usa la vivienda para sí. Consulta tu caso con tu asesor.
¿Qué pasa si aplico el 10 % y no tocaba?
Hacienda puede reclamarte la diferencia hasta el 21 %, con intereses y posible sanción. Por eso conviene documentarlo.
Fuentes oficiales
Información general, vigente en la fecha indicada. No sustituye el consejo de un contable o de un abogado.
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